鄰房鑑定被拒怎麼辦？專家教你自保 | 鄰居拒絕鑑定？這些權益你要懂 | 施工損鄰卻拒鑑定？律師説解法

最近有朋友遇到「鄰房鑑定拒絕」的狀況，整個超頭痛的啦！事情是這樣，他家住在台北市中山區一棟30年的老公寓，隔壁正在蓋一棟15層的豪宅建案。自從工地開始打地基後，他家牆壁就陸續出現從天花板延伸到地面的明顯裂痕，連磁磚都開始剝落。

他第一時間就聯絡建商要求鑑定，但對方先是說「這是自然老化現象」，後來又推說「要等工程結束才能評估」。更誇張的是，建商派來的技師只隨便看了兩眼，連基本的傾斜測量都沒做就說「沒問題」。最後建商乾脆直接拒絕配合，連電話都不接了！

這種情況在台灣其實不算少見，特別是像大安、信義、中山這些精華地段的老社區，遇到大型新建案時特別容易發生。很多建商為了省錢省事，都會用各種理由推託責任。我朋友後來諮詢律師才知道，其實可以依據《建築法》第69條要求強制鑑定，或是向地方政府建管處檢舉。不過整個流程跑下來至少要3-6個月，期間還得自己先花錢請結構技師做初步鑑定報告，真的很麻煩。

遇到這種狀況該怎麼辦呢？首先一定要先做好證據保全，用手機拍照錄影是最基本的，最好還能記錄下裂痕出現的時間點。我整理了一些常見的損鄰狀況和處理方式給大家參考：

其實很多建商會拒絕鑑定，就是怕後續的賠償責任。但根據《建築法》第69條，施工單位本來就有義務處理鄰損問題。如果遇到建商擺爛，可以直接向當地建管處檢舉，他們會派員來會勘。記得要申請「施工現況鑑定報告」，這個在後續求償時超級重要！

我朋友後來是找了專業的土木技師公會做鑑定，雖然要自費幾萬塊，但報告出來後建商就不得不認帳了。過程中建商還一直打電話來「溝通」，說什麼「小問題不用這麼認真啦」、「我們私下解決就好」，這種話聽聽就好，該做的鑑定千萬不能省。

另外提醒大家，有些老房子本身就有結構問題，這時候鑑定就很重要，可以釐清責任歸屬。之前三重就有案例，住戶指控新建案導致房屋傾斜，但鑑定後發現是原本的地基就有問題，這種情況求償就會比較困難。

鄰房鑑定是什麼

鄰房鑑定是什麼？簡單來說就是當你家附近有工程施工，擔心房子受損時，可以請專業單位來評估房屋狀況的過程。在台灣，這種鑑定通常由建築師公會或專業技師來執行，會詳細記錄房屋現況，作為後續糾紛處理的重要依據。尤其在大台北地區老舊公寓多，遇到鄰居裝修或建案施工時，這個程序特別重要。

為什麼需要鄰房鑑定

1. 釐清責任歸屬：當房屋出現裂縫、傾斜等問題時，鑑定報告能明確指出是否與施工有關

2. 保障法律權益：完整的鑑定紀錄是後續求償或訴訟的關鍵證據

3. 預防糾紛：施工前先做鑑定，可以避免完工後各說各話的情況

   
   

4. 維護房產價值：有專業背書的房屋狀況說明，能減少買賣時的爭議

遇到拒絕鑑定怎麼辦

1. 先禮後兵：主動與鄰居或建商溝通，說明鑑定對雙方都有保障

2. 存證信函：透過正式書面文件要求配合，留下法律證據

3. 申請調解：向各區公所的調解委員會提出申請

4. 法律途徑：必要時可依民法第794條提起訴訟，要求對方配合鑑定

5. 自行鑑定：若情況緊急，可先自費請專業單位鑑定，後續再求償

記得在做鄰房鑑定時，一定要找有公信力的單位，並且全程拍照錄影存證。台北市和新北市都有提供相關的諮詢服務，遇到問題不妨先向當地建管單位詢問喔！

鄰房鑑定被拒絕怎麼辦？專家教你5招應對方法

遇到隔壁住戶不願意配合房屋鑑定的狀況，先別緊張！這種情形在台灣其實很常發生，特別是屋齡較高的社區或是產權比較複雜的建築物。可能是鄰居怕影響房價，或是根本聯絡不到人。與其在那邊窮擔心，不如試試看達人傳授的這幾招，讓你順利搞定鑑定流程。

第一步就是要好好溝通，這真的超級重要。帶個小禮物登門拜訪，耐心解釋鑑定對彼此的好處（像是可以搞清楚漏水是誰的責任），比起官方文件那種冷冰冰的方式更容易讓人接受。假如對方怎樣都不肯開門，可以找大樓管委會或是里長伯幫忙協調，這些地方上的關鍵人物常常能發揮你意想不到的效果。

第二個撇步就是把資料準備齊全。把為什麼要做鑑定、檢查的範圍還有法律依據（像是《公寓大廈管理條例》）都整理成簡單好懂的說明，讓鄰居知道你不是來找碴的。另外附上專業單位的證明文件，也能讓對方比較放心。

如果鄰居完全失聯，第三招是走法律途徑。向法院聲請「必要協力義務」，但要注意這過程可能耗時3-6個月，建議先諮詢專業律師。第四招是調整鑑定方式，比如改用紅外線熱像儀從外牆檢測，或協調在不同時段入內，減少對鄰居生活的干擾。

最後一招是換位思考。有些住戶拒絕是因為過往不愉快經驗，主動承諾負擔清潔費、提供檢測報告副本，甚至幫忙處理其他房屋問題，都有可能讓對方態度軟化。記得保持耐心，畢竟在台灣社區裡，人情味往往比法律條文更有效喔！

最近有唔少朋友買樓時遇到一個奇怪現象——為什麼建商會拒絕鄰房鑑定？背後原因大公開。其實呢個問題牽涉到建商嘅利益同風險管理，今日就同大家拆解下背後嘅真實原因，等你可以更精明咁應對呢啲情況。

首先，建商最驚嘅就係鑑定結果會影響成個樓盤嘅銷售。想像下，如果隔離單位被驗出結構有問題，成棟樓嘅買家都可能要求退訂或者壓價，咁建商嘅損失就大啦！特別係而家樓市咁波動，佢哋寧願拖得就拖，都唔想節外生枝。而且好多時建商會用「合約冇寫明要配合鑑定」呢個理由來推搪，因為一般買賣合約真係好少會詳細規定到呢啲細節。

另外，鑑定過程本身都可能對建商造成困擾。例如要開埋人哋單位嘅門做檢查，可能要暫停工程進度，甚至要賠償鄰居嘅損失。以下係幾個常見嘅建商拒絕理由同實際考量：

仲有一點好重要，就係建商通常會計過度過法律風險。佢哋請嘅律師團隊好清楚，就算拒絕鑑定，買家要打官司都要花好多時間同金錢，好多時最後都係不了了之。所以佢哋寧願搏你唔會堅持到底，特別係對一般小市民來講，司法程序真係幾令人卻步。不過而家資訊發達，越來越多買家識得集體行動，建商呢招就越來越難奏效啦。

鄰居施工造成損害卻拒做鑑定？律師教你這樣處理

最近好多朋友都遇到類似困擾，鄰居家裝修施工結果把自己家牆壁震出裂痕，或是地板磁磚翹起來，跟對方反應卻被裝傻不認帳。這種時候千萬別傻傻自己吞下去，律師教你幾個實用步驟，保障自己的權益！

首先，記得一定要先拍照存證！最好連時間戳記一起拍進去，手機現在都有這個功能。裂痕、漏水痕跡、磁磚破損都要拍得清清楚楚，最好從不同角度多拍幾張。有錄影的話更完整，可以記錄當下環境狀況。這些都是未來上法院的重要證據，千萬別懶得拍。

如果對方死不認帳，可以參考下面這個表格列出的處理方式：

很多人在處理鄰里糾紛時，常常會在這個階段卡關，特別是當對方擺爛不配合做專業鑑定時，真的會讓人很頭痛。不過你知道嗎？根據《民事訴訟法》第326條和第367條的規定，如果對方無正當理由拒絕配合鑑定，你是可以單方面向法院申請指派專業鑑定單位的。這個程序其實不複雜，只要準備好相關證明文件，像是雙方往來的存證信函、調解不成立的證明等，向管轄法院提出聲請就可以了。而且最重要的是，這筆鑑定費用最後是可以要求對方負擔的，所以不用太擔心費用問題。

不過要特別注意的是，在走這個法律程序之前，一定要先完成前面的幾個必要步驟。比如說先嘗試和對方協調、發存證信函、申請鄉鎮市調解委員會調解等，這些都是很重要的前置作業。因為法院在審理時，會看你有沒有先盡力嘗試和平解決，如果直接跳過這些步驟，可能會影響到後續的訴訟結果。建議可以把每次和對方溝通的紀錄、信件往來都保存好，這些都是很重要的證據。

另外要提醒大家的是，遇到這種糾紛時，千萬不要一時衝動就跑去找鄰居理論或吵架。這樣不僅解決不了問題，還可能讓情況變得更複雜，甚至引發其他法律問題。保持冷靜才是上策，與其浪費時間爭吵，不如把精力花在收集證據上。比如拍照、錄影存證，或是找其他鄰居當證人，這些都是很有力的證據。

如果覺得自己處理不來，建議可以直接找專業律師諮詢。現在很多律師事務所都有提供第一次免費諮詢的服務，有些地方政府也有免費的法律諮詢管道。與其自己瞎忙，不如讓專業的來幫你評估狀況，告訴你最合適的解決方案。記住，用對方法才能事半功倍，衝動行事只會讓事情變得更難處理喔！

常見問題解答

鄰房鑑定是什麼？為什麼需要做？

鄰房鑑定是指當附近有工程施作時，為了確認施工是否影響到周邊房屋結構安全，由專業技師進行的房屋現況檢查。通常會拍照記錄牆面、樑柱等狀況，並出具正式報告。這份報告很重要，萬一後續發生損鄰糾紛時，就是最有力的證據。建議在工程開始前就先做鑑定，才能明確區分責任歸屬。

鄰居拒絕配合鑑定怎麼辦？

遇到鄰居不願配合鑑定時，可以先透過管委會或里長協調，說明鑑定對雙方都有保障。若仍遭拒絕，可向當地建管處申請「強制鑑定」，但需負擔相關費用。另外，記得自行拍照錄影存證，並寄發存證信函表明已盡告知義務。這些動作在後續法律程序都會是重要證據。

施工後發現房屋受損，但對方拒賠怎麼辦？

首先立即拍照錄影受損處，並請專業技師評估損害程度。接著寄發存證信函要求對方處理，同時向地方政府建管單位申訴。若協調不成，可提起民事訴訟求償。建議過程中所有溝通都要留下書面記錄，包括Line對話也要備份，這些在法庭上都能作為證據使用。

自行找人鑑定的報告有效力嗎？

只要是找有開業執照的建築師或土木技師公會出具的鑑定報告，在法律上都具有效力。但要注意選擇第三方公正單位，避免找與施工方有關聯的鑑定機構。鑑定時最好雙方都在場，報告完成後也要正式送達對方，才能確保程序完備。鑑定費用後續可列入求償項目。

沒有做施工前鑑定，現在房屋裂縫誰該負責？

這種情況會比較棘手，因為缺乏事前證據。建議先收集附近其他住戶的狀況佐證，並比對施工前後的空拍圖或Google街景。同時可申請政府單位的安全鑑定，雖然無法直接證明因果關係，但專業判斷仍具參考價值。最終可能需要透過訴訟由法官認定責任比例。

鑑定費用該由誰支付？

依《建築法》規定，施工前的預防性鑑定原則上由建商負擔。若已發生糾紛後的損害鑑定，通常由申請方先墊付，最後再由責任方承擔。但若是進入訴訟程序的鑑定，法院可能會要求雙方共同委託並平分費用。建議在協調階段就先談妥費用分擔方式，避免後續爭議。

收到存證信函該怎麼處理？

千萬別置之不理！應在收到後7天內回覆，表明願意協商解決的立場。可先請專業人士評估內容合理性，再擬定回應策略。若完全不理會，對方可能直接提告，反而喪失協商機會。回覆時記得也使用存證信函，並保留所有郵件收執聯，這些都是重要證據。

小型的裝修工程也需要做鄰房鑑定嗎？

如果是自家小規模裝修，通常不強制要求。但若工程涉及打除結構牆、地下室開挖等可能影響鄰居的工項，建議還是主動辦理。特別是老舊社區或連棟透天厝，更容易因震動導致龜裂。事先做好鑑定不僅保障鄰居，也能避免日後被索賠的風險。